Mehrfamilienhäuser in Roßlau für Kapitalanleger

Objektbeschreibung

Im Zentrum von Roßlau verkaufen wir fünf Mehrfamilienhäuser mit zusammen 23 Wohnungen und rund 1.742 m² Wohnfläche: Poetschstraße 16, 19, 21 und 32 sowie Hohe Straße 2. Die vier Häuser in der Poetschstraße stehen nur wenige Schritte voneinander entfernt, die Hohe Straße 2 liegt rund 600 Meter weiter. Sie können alle fünf Häuser zusammen kaufen, vier oder zwei davon im Paket oder die Poetschstraße 32 einzeln.

Im Dezember 2026 werden auf allen fünf Häusern Photovoltaikanlagen mit Mieterstrominfrastruktur und Überschusseinspeisung neu installiert. Die Anlagen sind im Kaufpreis enthalten.

Alle fünf Häuser wurden nach 1990 kernsaniert. Die Wohnungen wurden vor Neuvermietungen regelmäßig renoviert.

Fünferpaket – 1.500.000 €

• Poetschstraße 16, 19, 21 und 32 sowie Hohe Straße 2: 23 Wohnungen, rund 1.742 m² Wohnfläche, 1.782 m² Grundstück
• Jahresertrag bei Vollvermietung: 126.656 € inklusive PV-Prognose (112.656 € Kaltmiete)
• Bruttorendite: 8,4 % inklusive PV-Prognose (7,5 % aus der Kaltmiete)
• Kaufpreisfaktor: 11,8 inklusive PV-Prognose (13,3 auf die Kaltmiete)
• Provisionsfrei: Bei der in Sachsen-Anhalt üblichen Käuferprovision von 3,57 % wären das rund 53.550 €, die nicht anfallen.

Viererpaket – 1.300.000 €

• Poetschstraße 16, 19, 21 und 32: 20 Wohnungen, rund 1.517 m² Wohnfläche, 1.312 m² Grundstück
• Jahresertrag bei Vollvermietung: 108.936 € inklusive PV-Prognose (96.936 € Kaltmiete)
• Bruttorendite: 8,4 % inklusive PV-Prognose (7,5 % aus der Kaltmiete)
• Kaufpreisfaktor: 11,9 inklusive PV-Prognose (13,4 auf die Kaltmiete)
• Provisionsfrei: Bei der in Sachsen-Anhalt üblichen Käuferprovision von 3,57 % wären das rund 46.410 €, die nicht anfallen.

Zweierpaket – 700.000 €

• Poetschstraße 21 und 32: 11 Wohnungen, rund 850 m² Wohnfläche, 635 m² Grundstück
• Jahresertrag bei Vollvermietung: 58.937 € inklusive PV-Prognose (52.937 € Kaltmiete)
• Bruttorendite: 8,4 % inklusive PV-Prognose (7,6 % aus der Kaltmiete)
• Kaufpreisfaktor: 11,9 inklusive PV-Prognose (13,2 auf die Kaltmiete)
• Provisionsfrei: Bei der in Sachsen-Anhalt üblichen Käuferprovision von 3,57 % wären das rund 24.990 €, die nicht anfallen.

Poetschstraße 32 einzeln – 295.000 €

• Altbau mit Stuckfassade: 6 Wohnungen, rund 286 m² Wohnfläche, 284 m² Grundstück
• Jahresertrag bei Vollvermietung: 21.797 € inklusive PV-Prognose (18.797 € Kaltmiete)
• Bruttorendite: 7,4 % inklusive PV-Prognose (6,4 % aus der Kaltmiete)
• Kaufpreisfaktor: 13,5 inklusive PV-Prognose (15,7 auf die Kaltmiete)
• Provisionsfrei: Bei der in Sachsen-Anhalt üblichen Käuferprovision von 3,57 % wären das rund 10.530 €, die nicht anfallen.

Die Häuser

• Poetschstraße 16: Baujahr 1906, 6 Wohnungen, 383 m² Wohnfläche, 382 m² Grundstück, drei Wohnungen mit Balkon, Garten zur gemeinschaftlichen Nutzung durch die Mieter
• Poetschstraße 19: Baujahr 1914, 3 Wohnungen, 284 m² Wohnfläche, 295 m² Grundstück, Erdgeschosswohnung mit Terrasse, Maisonette im Dachgeschoss mit Balkon, kleiner Grünbereich hinter dem Haus
• Poetschstraße 21: Eckhaus, Baujahr 1914, 1995 kernsaniert, 5 Wohnungen, 564 m² Wohnfläche, 351 m² Grundstück, Innenhof
• Poetschstraße 32: Altbau mit Stuckfassade, 6 Wohnungen, 286 m² Wohnfläche, 284 m² Grundstück, Innenhof
• Hohe Straße 2: 3 Wohnungen, 225 m² Wohnfläche, 470 m² Grundstück, Maisonette im Dachgeschoss mit Gartennutzung, Innenhof

Alle Häuser werden über eine Gas-Zentralheizung beheizt, die bis auf die Poetschstraße 19 auch das Warmwasser bereitet. In der Poetschstraße 19 kommt das Warmwasser aus Durchlauferhitzern. Zu jedem Haus gehört ein Keller.

Mietsteigerungspotenzial

Die Kaltmiete bei Vollvermietung liegt im Schnitt bei 5,39 €/m². Die durchschnittliche Angebotsmiete in Roßlau liegt laut immoportal bei 6,42 €/m², für Altbauwohnungen bei 6,57 €/m² (Stand Oktober 2026). Am höchsten ist sie bei Wohnungen bis 40 m² mit 7,14 €/m², gefolgt von Wohnungen über 90 m² mit 6,69 €/m². Die Poetschstraße 21 hat drei Wohnungen mit mehr als 90 m². In der Poetschstraße 16 und 32 liegen je zwei Wohnungen unter 40 m². Zur durchschnittlichen Roßlauer Miete ergäben die rund 1.742 m² eine Jahreskaltmiete von rund 134.200 € statt 112.656 €. Bei Neuvermietungen und im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten für Mieterhöhungen ist damit deutlich Luft nach oben.

Photovoltaik und Mieterstrom

Die Photovoltaikanlagen haben zusammen 102 kWp und 65 kWh Batteriespeicher: Poetschstraße 16 und 32 je 24 kWp, Poetschstraße 19 und 21 je 19,5 kWp, Hohe Straße 2 15 kWp. Die vier Häuser in der Poetschstraße bekommen je 15 kWh Speicher, die Hohe Straße 2 5 kWh. Die Mieter können den Solarstrom vom eigenen Dach direkt beziehen. Der Anlagenbetreiber erhält dafür den Arbeitspreis und eine Grundgebühr je teilnehmender Wohnung, dazu den gesetzlichen Mieterstromzuschlag. Strom, den die Mieter nicht verbrauchen, wird gegen Einspeisevergütung ins Netz eingespeist. Die Prognose der Einnahmen liegt bei rund 14.000 € im Jahr für alle fünf Häuser, vor den laufenden Kosten der Anlagen.

Provisionsfrei und auf Wunsch weiter verwaltet

Der Verkauf erfolgt provisionsfrei direkt von der Eigentümerin. Auf Wunsch kann die bisherige Hausverwaltung die Verwaltung nach dem Kauf weiterführen: von der Vermietung über die Betriebskostenabrechnung bis zur Abrechnung des Mieterstroms.

Mietverhältnisse

Einzelne Wohnungen werden derzeit neu vermietet. Die aktuelle Mieterliste erhalten Sie mit der Unterlagenmappe.

Aufteilung in Wohnungseigentum

Die Poetschstraße 19 und 21 sind bereits in Wohnungseigentum aufgeteilt, mit eigenem Grundbuchblatt je Wohnung. Das eröffnet die Möglichkeit, Wohnungen später auch einzeln zu verkaufen.

Steuerlich interessant: 2,5 % Abschreibung

Für Gebäude, die vor dem 1. Januar 1925 fertiggestellt wurden, beträgt die lineare Abschreibung 2,5 % statt 2 % im Jahr (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 b EStG). Das gilt für die Poetschstraße 16 (1906), 19 (1914) und 21 (1914). Weil der Bodenwert in Roßlau niedrig ist, entfällt der größte Teil des Kaufpreises auf die abschreibbaren Gebäude. Die Hinweise ersetzen keine Steuerberatung.

Lage

Alle fünf Häuser liegen im Zentrum von Roßlau, dem Stadtteil von Dessau-Roßlau nördlich der Elbe. Die vier Häuser in der Poetschstraße stehen nur wenige Schritte voneinander entfernt, die Hohe Straße 2 liegt rund 600 Meter weiter. Die kurzen Wege erleichtern die Bewirtschaftung: Hausmeister, Handwerker und Besichtigungen lassen sich an einem Termin bündeln.

Markt, Schulen, Ärzte, Supermärkte, Post und Friseur sind bequem zu Fuß erreichbar. Zum Bahnhof Roßlau (Elbe) sind es rund 15 Minuten zu Fuß. Von dort fährt der RE 7 ohne Umsteigen über Potsdam nach Berlin, werktags stündlich. Der RE 13 verbindet Roßlau mit Magdeburg und Leipzig.

Mit dem Auto erreichen Sie das Zentrum von Dessau in rund 10 Minuten, die A 9 in rund 20 Minuten, Magdeburg in rund 50 Minuten, Leipzig in rund einer Stunde und Berlin in rund 1,5 Stunden.

Dessau-Roßlau ist Sitz des Umweltbundesamts und der Hochschule Anhalt, Bauhausstadt und Teil des UNESCO-Welterbes Gartenreich Dessau-Wörlitz.

Exposés und Unterlagen

Die ausführlichen Exposés zu allen vier Angeboten finden Sie unten als PDF. Nach der Besichtigung erhalten Sie die vollständige Unterlagenmappe: aktuelle Mieterliste, Grundbuchauszüge, Flurkarten, Teilungserklärungen, Grundrisse, Betriebskostenabrechnung, Versicherung und PV-Unterlagen. Mieten und Renditen sind für die Vollvermietung aller Wohnungen angegeben, die PV-Einnahmen sind eine Prognose. Die Hinweise ersetzen keine Steuerberatung.