Zwei vermietete Einfamilienhäuser mit je 100 qm in Zerbst OT Pulspforde

Objektbeschreibung

In Zerbst OT Pulspforde verkaufen wir zwei vermietete, nahezu baugleiche Einfamilienhäuser aus dem Baujahr 2025 – einzeln oder im Paket. Beide Häuser sind ebenerdig, haben je rund 100 qm Wohnfläche mit 4 Zimmern und liegen direkt am Waldrand. Beide wurden im KfW-40-Standard errichtet. Der Verkauf erfolgt provisionsfrei direkt vom Eigentümer.

Hainichte Wiesen 13 – 300.000 €

• 879 qm Grundstück, elektrische Außenrollläden, Photovoltaik mit 8 kWp und 10 kWh Speicher
• Kaltmiete 1.350 € im Monat (13,50 €/qm), unbefristet, Mietbeginn 01.11.2026
• Bruttorendite 5,5 % inklusive Einspeisevergütung (5,4 % aus der Kaltmiete), Kaufpreisfaktor 18,2

Hainichte Wiesen 17 – 290.000 €

• 775 qm Grundstück, Photovoltaik mit 8 kWp und 5 kWh Speicher
• Kaltmiete 1.315 € im Monat (13,15 €/qm), unbefristet, Mietbeginn 01.01.2027
• Bruttorendite 5,5 % inklusive Einspeisevergütung (5,4 % aus der Kaltmiete), Kaufpreisfaktor 18,1

Ausstattung beider Häuser

Offener Wohn-, Ess- und Küchenbereich mit rund 34 qm und Terrassentür in den Garten, Schlafzimmer, Kinderzimmer und ein weiteres Zimmer für Gäste, Büro oder als zweites Kinderzimmer. Dazu ein Bad mit bodengleicher Dusche und Tageslicht, ein separates Gäste-WC, ein Hauswirtschafts- und Technikraum und ein kleiner Dachboden als zusätzliche Abstellfläche.

Beheizt werden die Häuser vollelektrisch über Fußbodenheizung in allen Räumen und vier Klimageräte (Luft-Luft-Wärmepumpen) pro Haus in allen Wohn- und Schlafräumen, die im Sommer natürlich auch kühlen. Kein Öltank, kein Gasanschluss, kein Schornstein. Wasser und Abwasser laufen über das städtische Netz.

Mietverhältnisse

Beide Mietverträge sind unbefristet. Die Mieter tragen sämtliche Betriebskosten, auch die Wartung von Klimageräten und Photovoltaikanlagen sowie die Gebäudeversicherung. Den Solarstrom nutzen die Mieter kostenfrei, die Einspeisevergütung von durchschnittlich rund 20 € im Monat je Haus steht dem Eigentümer zu. Den Stromvertrag für den Netzbezug schließen die Mieter selbst ab. Die Mieter haben Kautionen von 2.700 € (Nr. 13) und 2.600 € (Nr. 17) hinterlegt, die bei einem Verkauf an den neuen Eigentümer übergeben werden. Bonität und Zuverlässigkeit beider Mieter wurden vor Vertragsschluss intensiv geprüft. In Abteilung II des Grundbuchs sind bei beiden Häusern keine Rechte oder Beschränkungen eingetragen.

Provisionsfrei und auf Wunsch weiter verwaltet

Bei der in Sachsen-Anhalt üblichen Käuferprovision von 3,57 % wären das rund 10.700 € (Nr. 13) bzw. rund 10.350 € (Nr. 17), die nicht anfallen. Auf Wunsch kann die bisherige Hausverwaltung vor Ort die Verwaltung auch nach dem Kauf weiterführen – von der Betriebskostenabrechnung bis zur Abstimmung mit den Mietern.

Steuerlich interessant: 3 % Abschreibung

Weil beide Häuser nach 2022 fertiggestellt wurden, kann auch ein Käufer die Gebäude mit 3 % statt 2 % jährlich abschreiben (lineare AfA nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 a EStG). Der Bodenwert in Pulspforde ist gering; die Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Gebäude kann im Kaufvertrag festgehalten werden. Beispiel: Bei 80 % Gebäudeanteil an Kaufpreis und Nebenkosten sind das rund 7.700 € (Nr. 13) bzw. 7.400 € (Nr. 17) Abschreibung im Jahr, bei 42 % Grenzsteuersatz rund 3.200 € bzw. 3.100 € weniger Einkommensteuer. Die Beispielrechnung ersetzt keine Steuerberatung.

Lage

Pulspforde ist ein ruhiger Ortsteil von Zerbst/Anhalt am Waldrand – man wohnt im Grünen, ohne auf Infrastruktur zu verzichten. Das Zentrum von Zerbst erreicht man in rund 5 Autominuten, mit dem Fahrrad in rund 15 Minuten. Zum Bahnhof Zerbst sind es rund 7 Minuten; von dort fährt stündlich ein Regionalexpress nach Magdeburg sowie über Dessau nach Leipzig, in Dessau besteht Anschluss an den RE 7 bis Berlin Hauptbahnhof. Die A 9 ist rund 25 km entfernt.

Pakete für Kapitalanleger

Zweierpaket Hainichte Wiesen 13 + 17: 580.000 € statt 590.000 € beim Einzelkauf – Sie sparen 10.000 €. Zusammen 31.980 € Jahreskaltmiete, Bruttorendite 5,6 % inklusive Einspeisevergütung, Kaufpreisfaktor 17,9.

Dreierpaket mit Am Erlengrund 4: 1.000.000 € statt 1.040.000 € beim Einzelkauf – Sie sparen 40.000 €. Drei vermietete Neubau-Einfamilienhäuser mit zusammen rund 359 qm Wohnfläche und 49.980 € Jahreskaltmiete, Bruttorendite 5,1 % inklusive Einspeisevergütung. Zum Haus Am Erlengrund 4